A 17 días de su aprobación en primera discusión, este 31 de julio quedó sancionada la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda en la Asamblea Nacional (AN) de mayoría chavista.
El instrumento legal de 27 artículos busca dinamizar el mercado de alquileres en Venezuela, en momentos de emergencia nacional producto del doblete sísmico del 24 de junio. Hasta el 24 de julio, cifras oficiales registraron 17.907 damnificados, en su mayoría provenientes de La Guaira.
Durante la plenaria de este 31 de julio, la ley contó con los votos a favor de las bancadas del Grupo Libertad y de la Alianza Democrática. Los diputados de la comisión especial que trabajó el informe para segunda discusión señalaron que se recibieron más de 900 propuestas durante la consulta nacional.
La diputada del Grupo Libertad, Alejandra Rodríguez e integrante de la comisión especial, aseguró que la nueva ley representa un paso para recuperar la confianza en el mercado de arrendamiento, en momentos en que “nadie quería alquilar su propiedad”, por falta de garantías para recuperarla.
“Se escuchó a todos los sectores, cámaras inmobiliarias, inquilinos, Sunavi (Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda), arrendadores, propietarios; se incorporaron propuestas. Este proyecto salda una deuda histórica y está basado en la confianza, libre voluntad de las partes y no discriminación; supera un régimen controlador que quiso favorecer a una de las partes y terminó no favoreciendo a nadie”, sostuvo la legisladora.
¿Qué dice el articulado?
Pese a que Jorge Rodríguez admitió que la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011 es “regresiva” y debía ser reformada para dinamizar el mercado inmobiliario y ofrecer mayores garantías jurídicas a los propietarios, la decisión final fue aprobar una nueva legislación especial.
La nueva ley no deroga el instrumento legal de 2011 y así lo advierte la exposición de motivos del proyecto de 27 artículos, distribuidos en cuatro capítulos, una disposición transitoria y una disposición final. También está establecido en el último párrafo del artículo 2:
“Las relaciones arrendaticias de inmuebles destinados a vivienda que se encuentren vigentes a la fecha de entrada en vigencia de esta Ley continuarán reguladas por las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda”.
De acuerdo con el artículo 2 del proyecto de ley, la normativa solo regulará las relaciones de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda que se acuerden o formalicen luego de la entrada en vigencia de esta ley.
Quedan excluidos inmuebles destinados a vivienda que, como consecuencia de relaciones arrendaticias, se encuentren en posesión del arrendatario a la fecha de entrada en vigencia de esta ley, mientras persista esta disposición. También quedan excluidos del régimen especial previsto: los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico.
La normativa tampoco aplica a los inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes, ni a la ocupación de vivienda, habitación o pensión, que sean consecuencia, o con ocasión, de una relación laboral o una relación de subordinación existente.
Prohibición en zonas de alto riesgo
En el artículo 4, a petición de la bancada opositora, se incorporó la igualdad y no discriminación como parte de los principios de la ley, además de los derechos humanos, justicia social, solidaridad, corresponsabilidad, seguridad jurídica, libre ejercicio de la actividad económica y autonomía de la voluntad de las partes.
A propósito de los daños causados por el doblete sísmico, la ley establece en su artículo 10 condiciones mínimas de habitabilidad para alquilar una vivienda; por lo tanto, no podrán otorgarse en arrendamiento con fines de vivienda los inmuebles ubicados en zonas declaradas de alto riesgo por las autoridades competentes.
Tampoco pueden ser alquilados inmuebles construidos con materiales inadecuados o perecederos, que impliquen un riesgo para la vida, seguridad o salud de las personas, así como los inmuebles producto de demoliciones o de construcciones no culminadas que impliquen un riesgo para la vida, seguridad o salud de las personas.
El artículo 11 de la ley indica que la duración del contrato de arrendamiento de la vivienda es de un año, así como las eventuales prórrogas. De acuerdo con los artículos 12 y 13, el monto del canon de arrendamiento será acordado entre las partes en el respectivo contrato y se mantiene vigente durante el lapso establecido.
Otra propuesta del Grupo Libertad incorporada fue en el artículo 13 sobre los ajustes en el canon de arrendamiento. En su aprobación final, quedó establecido que “cuando el canon sea estipulado en la moneda de curso legal, no podrá ser superior a la variación del índice de precios al consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela en el período de vigencia del contrato”.
El artículo 14 señala que el canon de arrendamiento se paga mensualmente, salvo que las partes establezcan otro acuerdo. Se autoriza el uso de otra moneda distinta al bolívar, pero se da al arrendatario la posibilidad de cumplir con la obligación de pagar, entregando el monto equivalente en bolívares, conforme al tipo de cambio publicado por el BCV del día de pago.
El artículo 15 indica que el arrendatario deberá usar el inmueble otorgado en arrendamiento exclusivamente con fines residenciales. Asimismo, tendrá la obligación de cuidar y conservar el inmueble con la diligencia consagrada en el Código Civil.
“Es mejor que lo que está”
La ley conserva el derecho del inquilino, con más de dos años, a ser considerado como primera opción en caso de que el arrendador decida vender la vivienda (artículo 20), siempre y cuando esté al día con el pago mensual.
Por la Alianza Democrática, el diputado Jose Gregorio Correa, admitió que quedan aspectos por cubrir legalmente en cuanto al alquiler de viviendas, pero que la nueva legislación “es mejor” que la que está vigente. Mientras que el diputado del Psuv, Pedro Carreño, justificó la premura en la sanción de la ley porque las víctimas de los terremotos “no pueden esperar más” y recalcó que la normativa es útil para la coyuntura de emergencia nacional.
La AN sigue sesionando en el centro de convenciones La Carlota, debido a los daños sufridos por el Palacio Legislativo durante los sismos, por lo que es objeto de reparaciones. La sesión comenzó pasadas las 3:00 pm, presidida por el primer vicepresidente Pedro Infante, y más de hora y media después se incorporó a la segunda discusión el jefe del Parlamento, Jorge Rodríguez.
Rodríguez resaltó que es la ley número nueve que sanciona el Parlamento desde su instalación el 5 de enero de 202